CPA Explained - CRA是如何看待地产交易的以及法律依据

　　许多在加拿大的纳税人认为房地产销售通常比其他收入受到更有利的税收待遇。情况并非总是如此，特别是condo flipping通常充满了问题。联邦政府目前只收取50％的资本增值(capital gain)税，这意味着只有半数的收入是征税的。那到底什么样的资产才算作资本(capital)什么样的算作收益呢(income)呢？ 　　Capital Property虽然是在税法中是一个已被定义的字(Section 54 of the Income Tax Act “ITA”)，但是这个定义并不是一个直接的定义。ITA基本上说，如果资本财产被出售后没有不会导致营业收入 (Business Income)，这样的财产可以算是Capital Property。那 “Business”这个词是在ITA中如果被解释的呢？原文如下 ITA 248(1) “Business” includes a profession, calling, trade, manufacture or undertaking of any kind whatever and,…an adventure or concern in the nature of trade … an adventure or concern in the nature of trade 可以被翻译成“贸易性质的”. 如果CRA认为你的房地产收益是“贸易性质的”，那么它将以全部以收益来定性而不是以资产升值来定性。贸易性质这个词按照CRA自己的话来说翻译应该是 “一般而言，当一个人习惯性地做一个能够产生利润的东西时，他就在进行一项贸易活动了，虽然这种贸易性的活动可能和他平时做的工作一点都没有关系。。。原文：It is a general principle that when a person habitually does a thing that is capable of producing a profit, then he is carrying on a trade or business notwithstanding that these activities may be quite separate and apart from his ordinary occupation.”。但是加拿大的法庭对“贸易性”这个词汇和CRA解释的有所不同。法庭主要看纳税人在购买房产时候的意向（包括第二层意向）是什么。如果意向是买了以后作为出租房，那就应该算作资产。但是如果意向是想买进以后然后卖出来产生利润便会算作营利。CRA也发表过在什么情况下会把地产买卖算作贸易行为。
　　（1）纳税人购买时对房地产的意向;
　　（2）纳税人意向的可行性;
　　（3）获得的房地产的地理位置和划分的用途;
　　（4）纳税人的意向程度;
　　（5）购买房地产后纳税人意图发生变化的证据;
　　（6）纳税人的业务，专业，交易的性质;
　　（7）借入资金用于资产收购的程度以及融资条款（如有）的安排;
　　（8）纳税人持有房地产的时间长短;
　　（9）除了纳税人以外的人房地产的权益;
　　（10）纳税人的职业;
　　（11）促使出售房地产的因素;
　　（12）纳税人处理房地产的经验。
　　以上列出不可以作为单独拿出来做出解释也不会仅以一个原因来做出判断。每一个实例都需要具体拿出来单独做分析。如果纳税人对自己的情况想做出准确性的判断，李会计的建议是在买卖钱向CRA申请一个Ruling.这样才会有足够的信息做出决定。
　　文 / 李会计（Mike Li, CPA, CGA） Jones Thomblison LLP (www.jtca.ca) 的合伙人之一。有任何问题请致电(905)319-3515 或Email: mike@jtca.ca 
　　相关文章：http://www.redmaplenews.com/sjhy/1489.html