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刷新思维 父母一代的楼市不再

来源： 红枫林新闻网  日期：2019-05-23 04:30:50  点击： 8683
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父母一代的楼市不再，在当今的经济环境下，为何有必要改变我们对住房市场的看法。
 
是否出现了房产泡沫？这可能持续多久？我记得这曾于 90 年代初出现！

过去 10 多年来，加拿大房地产市场有广泛地区经历了巨幅价格上涨。这是一个已被广泛讨论的话题，大多数人都有意见。从市场的发展因由、支持因素，到未来走势，种种对加国住房市场状况的看法绵绵不绝。
 
极低的借贷利率、住房供应短缺和外国投资者涌入，都是住宅房产价格上升的合理解释。然而，带动房价的力量已发生了根本变化，现在的情况相比过往任何时候都更为复杂，态势改变，全球化是主要因素之一。本文旨在解释全球和本地房产市场的现状，并以新思维从投资角度出发，评估我们对房地产的看法。
 
当前状况的发展因由
 
在 2008/2009 年的全球金融危机中，住宅房产价格大幅下跌，此后全球房价逐渐上升，目前有大约七成的国家录得正增长。导致物业价值上涨的原因是什么？
 
第一个而又最明显的答案是低利率。全球的中央银行让利率下降到最低水平，试图刺激增长，促使经济从金融危机引发的深度衰退中复苏。消费者借款随之增加，推动需求，并进而促使全球价上升。
 
第二个可以说是没那么明显的原因就是量化宽松。当传统的货币政策 (例如利率) 变得无效时，各地中央银行使用量化宽松这项非常规货币政策工具来刺激经济。每个量化宽松计划都把借贷利率推得更低，结果是把物业价格推得更高。


最后但同样重要的是，来自外国投资者的大量资金推高房价，下一节有更多相关讨论。国家法规的影响中国资本外流，迄今已有一段时间，这些资金流向全球各地的房地产市场。这趋势对一些市场产生了深远影响，特别是澳大利亚的当地市场，而最近也影响加拿大。可是，加拿大为什么开始看到更快的增长？
 
澳大利亚更新了外国所有权法，新法规于 2015 年后期生效。在新条例下，外国人 (有少数例外) 不能在澳大利亚购买任何现有的住房，并且也仅限于购买新的住房发展项目，而且必须获得澳大利亚外国投资审查委员会的批准。这些新规则已实施，并有严厉处罚。
 
在这境况下，澳大利亚的新房价格似乎已趋向平稳，加拿大的房价升幅则似乎越来越大。澳大利亚的新发展项目也放缓，而加拿大的新房动工量则上扬。看来在过往以澳大利亚为目的地的外国资本，现在以加拿大为家。这些资金流已促使加国经济在近期出现扭曲，并有可能令此现象更明显。
 
加国经济面貌变化
 
加拿大一向极度依赖制造业和资源业来推动经济增长。传统上这些行业是一股良好的力量，促使经济强健和持续发展。然而，随着加国经济的房地产板块以非常迅速的步伐增长，与加拿大房地产相关的活动，包括建筑业，继续在加国经济中占较大份额。
 
然而，加国经济和劳动力的这项转变不利于国内生产总值的增长。在这种转变下，资源从生产力相对较高的行业，转移到生产力较低的房地产和建筑业。并因而令加拿大劳动力更加集中于一个行业，并提升了加拿大住房市场出现冲击的风险。
 
这也导致了例如多伦多和温哥华等加拿大城市，相对于全国各地较小的城市，价格大幅扭曲。右图明显展示加国大城市和小城市之间存在增长分歧。2008/2009 年全球金融危机之后，多伦多和温哥华等大城市，相对于其省内的小城市，新房价格的差距开始非常迅速地加快和扩大。新房价格的加速也与中国外汇储备的外流一致。
 
此外也有证据表明，在国家和主要城市的层面上，基于例如房价收入比等估价标准，物业价格有很大差异，增长率的差异现已在这些地区内造成负担能力问题，房价激增，超过收入和租金水平。在温哥华，因外国人持有业权而导致空置物业增加，给租赁市场带来很大压力。低库存量已经将租金推到了极高水平，基本上已是一般收入的人无法负担的。此情况以及非常高企的房价水平，最近已促使温哥华政府进行干预，并尝试稳定市场。

住宅房产的 3 种形态

要理顺房地产市场的当前状况，先了解为何某些市场的表现跟其他的截然不同，此举将很有帮助。在部分市场，房地产要满足对容身之所和温暖等基本需求，而在其他市场，稳定性和投资则更重要。房地产的需求可以分为3 种形态：实用性，财富保存和投机性。通过对处于这些不同形态的房地产市场立论，有助于在本地和全球的层面上，更深入了解房地产在不同市场的价值，并在检讨投资计划时，对这些因素加以考虑。
 
实用性
 
在实用性方面，房地产是家庭财富中最大的单一组成部分。换言之，物业是供个人使用，并非用于投资目的。实用性源于 “拥有自己的房屋”，满足例如温暖和容身之所等基本需求。每个物业也有独特的特点，例如楼龄、建筑设计，以及尤其是地点。这些特点结合起
来，赋予每个物业独特的特徵和价值。即使在房屋类型非常类似的住宅区，物业的座落地点也会不同 (角落或内街地段)。
 
在这个最大的类别中，另一特点是房地产发展项目聚集成群。个别楼盘和其竞争者的潜在用户彼此相距很近 (例如同一校区、分区)。加拿大全国有许多小镇是在工厂或主要雇主迁入后才建立起来。因此，房屋估值取决于该名雇主的运营延续能力。

财富保存
 
沿着需求层次结构往上走，我们进入财富保存的领域。在这里，拥有物业是保护资本成为避险资产的一个方法。全球投资流动 (海外投资者) 也在这一类别中发挥关键作用。投资在视为稳定的司法管辖区是保护财富的方法之一，结果这些来自国外的过剩储蓄在目的国家推动价格上涨，并造成严重的价格扭曲。此外，研究表明，由相类族裔和财富群体组成的城市，一旦该些群体的原居地发生境内风险，该些城市会出现价格敏感。比方说，当希腊的国内挑战与日俱增，伦敦市内一些希腊移民社区的房地产价格也受到了影响。
 
在全球化下，资金和人员可以自由流动，让储蓄 (和生活) 更容易转移到其他国家。在这动态关系下，现今人们有能力也愿意付出代价，以进入将财产权、教育和清洁空气视为标准的国家，资金和人员如此自由流动，已经使这些事物商品化。
 
投机性

房地产的最后一种形态可以被看作是投机性的。在这一类别中，购买决定大受信贷供应和利率、有限的住房供应量，对跨境流动的低度控制所影响，并受基于对近期趋势的推断的多项非理性因素驱动。
 
购买／出售决定的驱动因素可以是本地或全球的，并且通常相互推动。价格乘势走高 (或走低)，而投资者看见价格上升，唯恐 “失之交臂”，便急不及待的购买物业。
 
理论背后的经济学
 
下面的雷达图有助于说明房地产不同形态背后的经济学。从左边开始是实用性。右轴 (物业价格) 和底轴 (人均国内生产总值) 正在超越趋势水平，超出实心的黑色菱形。这是由于本地人口的实际收入增加，以致消费也增加。这个“财富效应” 流向更高的房价。
 
向右边移动到财富保存的形态，随着房地产价格上涨，人们越来越富裕。外国资本可能认为这是保存财富的一项具吸引力的资产 (或使财产多样化的方式)。因此，资本账户将开始扩大，这由左轴的移动来显示，反映经常账目赤字。
 
在最右边是投机性的形态。在这里，由于本地实际收入无法赶上房地产价格，本地人口将可能需要更多地举债，才能进入本地房地产市场。由于家庭正在揣测房价上涨，并尝试利用其回报，信贷水平将会上升，反映更高的债务水平。这由顶轴 (家庭债务占国内生产总值百分比) 的提升来显示。
 
不同形态的价值

物业价格怎样被推算出来，这是取决于该特定市场的房地产处于何种形态，可以有极大差异。下表有助于解释与每种房地产需求有关的一些基本原理。

 
未来何去何从？

道明资产管理相信在可预见的未来，全球储蓄和信贷增长 (而非国内生产总值增长) 将成为房地产价格的主要驱动因素。随着房地产吸纳更多的全球储蓄，投资将会减少，从而对全球增长潜力构成挑战。在加拿大，一些地区如温哥华和多伦多正显示投机市场的特徵。这些趋势导致生产力增长减弱，而这种增长环境预期将维持更多年。
 
房地产是投资组合中的关键资产。根据它们所处的地理区域，在投资组合内的意义可能大不相同，以至财务目标亦然。加国大部分地区归入实用性类别，房屋可以是对冲通胀之选。然而，在多伦多和温哥华等属于投机类别的地区，投资者为他们的总体财富估值时应谨慎考虑。
 
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