千禧一代置业的良策

        置业是越来越难以负担的事情，29岁的陈先生为此感到苦恼。他和太太都是有金钱意识的千禧一代，两人从事金融服务行业，尽管有很好的工作、节俭的生活方式和专设的购房储蓄计划，但他们却一直无法购买房屋。
        陈先生在楼市中寻找了5年，一直等待和希望房价回到更可负担的水平，却只有看见楼市不断攀升，高处未算高。他诉说一些可怕的经历：在看房过程中经常被逼出价，购买一所他观看了仅仅20分钟的房屋。他说：「我们的感觉就是永远储不够钱。如果我们储起一元，房价就涨两元。这是一场您永远不会赢的游戏。」
        过去在加拿大的典型情况是先在郊区拥有一个 上车盘」的房子，过着夏天剪草，冬天铲雪的生活，这便是中产阶级成功的开始。现今情况已不一样。城市人努力寻求他们能够负担，而面积比酒店套房稍大，或者上下班车程在两小时以下的房屋。在多伦多，独立屋的平均价格已达105万元，而温哥华的独立屋更要140万 ①。此外，法例现规定若购买100万元或以上的房屋，首期付款最少将要达房价的两成②。
        尽管面对重重障碍，陈先生坚决要自己实现置业梦，不需要父母的协助。是否向父母求助是年轻人普遍面对的问题。许多千禧一代的父母都有心解囊相助，让子女成为有房一族。然而，父母应如何帮助子女？而最佳做法是怎样？
        30岁的李小姐多年来一直观望房地产市场，3年前终于在双亲的帮助下决心行动。她的父母在她小时候提出一项协定，若她勤奋好学并取得好成绩，他们会 帮助」她支付任何费用。这项协定奏效。李小姐在唸高中时是班中顶尖学生，父母为她购买所有孩子都应拥有的必需品，但有严格限制。球具和费用？可以。看电影和外出进餐？可以。150元的牛仔裤？不可以。
        李小姐在整个大学时期都有当兼职，学费由父母支付，她毕业后在多伦多的一家银行任职3年。她跟许多人一样，想在房价远远超出其能力范围之前投入楼市。她给20间独立屋出价，但不断败给更高的出价者，并发觉随着房价上升，她能够负担的物业越来越小型。最后，她找到一间在地沿线的镇屋，不单合她心意，还有一个很棒的天台露台。
        尽管李小姐已经储蓄了13年，但在付了房子的首期后，她还欠25,000元来支付土地转让税和法律费用以完成交易。
        李小姐是个幸运儿，她与父母的协定成为及时雨，尚欠的资金由父母承担。虽然没有任何正式」的贷款文件，她向父母发送电子邮件，在电邮中说明这笔贷款的条款。她和父母之间的互相信任，意味着他们对这项临时安排感到安心。
然而，并非所有情况都像李小姐的个桉般顺利。在一些个桉中，成年子女需面对债权人提出的申索，或者出现婚姻破裂或死亡事故，导致有关款项岌岌可危。我们会经常遇上一些父母正在踌躇关于借钱给子女的难题。
        资助子女置业有多种可行方式，视乎您的意向而定。您可以赠送或借出款项，成为房屋贷款的担保人或联合签署人，或者订立一项酌情信託 (discretionarytrust)，当中订明让子女居住父母物业的条件。每种方式各有利弊，如何抉择主要是视乎您的情况而定。
        重要的一点是您和子女都要清楚知道提供金钱的实际意图是甚麽。举例来说，若您把款项转账到子女的银行账户，但最终是有意于日后讨论还款细节，然而您的子女可能已将这笔款项视为无条件的馈赠。
        个人决定
        看着子女自行实现置业梦想会令许多父母感到自豪，但严酷的经济现实是许多年轻家庭虽有良好工作和两份收入来源，却仍无法负担其父母和祖父母视为理所当然的东西。然而，一个值得注意的忠告是父母在签发支票之前，应考虑如何平等对待子女，若今日向一名子女馈赠或借出款项，将来如果另一名子女也需要金钱上的协助，如何平衡对两人的帮助呢？父母应要了解子女的经济状况，如果他们无法支付首期，当他们要重议房贷或房价突然下跌时，会发生怎样的情况呢？贷款必须符合经济现实和子女的个人情况。
        也许父母们都应该考虑这个问题：「凡是28岁的都需要一间独立屋吗？」
        李小姐承认，她在自置房子之前的消费习惯有点缺乏纪律，但父母确信她一旦担负业主责任，她对金钱便会有更大的 自我控制」能力。现在她的度假只属中等消费，并带备午餐和咖啡上班。当她的朋友恣意巨额购物时，她乐于只从旁观看。
        李小姐表示：「我会说：『哇，这相当于一次按揭供款。我不会买了。』」对李小姐来说，她和父母之间的简单贷款协议可行，但对于别人来说则未必如是。

资助子女置业
方案一：馈赠
好处
简单直接
如果馈赠的是除税后款项，这对父母或子女的税务都没有影响。
您可视之为提早分派遗产。
坏处
这是没有附带条件的馈赠。
您不能提出追溯性条件或还款的要求。
若您的孩子离婚或有债权人对其资产提出申索，这份馈赠可能因而丧失。
方案二：成为房屋贷款的担保人或联合签署人
如果子女的信贷纪录不足或者欠佳，父母可以成为其房屋贷款的担保人。
如果子女因为没有足够收入来付款，或者任职顾问或自由工作而收入不稳定，无法获得房屋贷款，父母可以作为其房贷的联合签署人。
好处
父母不需要自掏腰包。
成年子女即使不符合资格，仍然能够在父母的帮助下获得房屋贷款。
坏处
如果子女无法如期还款，联合签署人或担保人便要负责还款。贷款机构可以向联合签署人和该名子女双方采取行动。
若您是担保人，贷款者将首先向您的子女追讨款项，然后向您追讨。若您被子女的财务困难牵连，您可能会难以为自己获取贷款。

方案三：贷款
好处
有书面纪录的贷款担保，可让父母拥有执行还款条件的法律权利。
若子女不遵守条款，父母可把子女告上法庭，并且最终接掌物业的业权。
担保贷款还可以确保父母对物业的金钱贡献，不会因为子女婚姻破裂时根据家庭法(Family Law Act)的均等支付或申索而断送给子女的配偶。
如果您因为这笔担保贷款而对物业有优先申索权，其他债权人可能无法对该物业提出申索。
坏处
订定一笔具法律效力的贷款，可能需要聘用律师。
在厨房桌子上订定、而实际上不会执行所列条件的贷款，也许得不到法庭认可。
在不履行贷款条件的情况下，无担保贷款未必能令您接掌物业。
即使子女拖欠贷款，父母其实也许不想把子女告上法庭。
方案四：酌情信托
如果父母拥有一所非自住物业，他们可以设立一项信托，规定谁有权在那里居住，以及该物业应如何使用。
在这情况下，物业并不属于子女，而子女只能按照信托中的条款来使用此物业。
好处
子女无需获取房贷而享有一个居所。
此居所不受子女的债权人和婚姻破裂的馀波所影响。
坏处
父母将继续资助成年子女的住宿。
子女将不会建立信贷纪录。
信托文件的置备将涉及法律费用。

签发支票前先想一想

父母在借钱给子女之前应向自己提出这些问题：
这笔金钱是否附带条件？
对于子女应购买多大的房屋，您应否有权过问？
您借出的款项只是给子女，还是其配偶也可使用？
如果子女不还款，您会否把他们告上法庭？

        父母及子女应谘询财务策划顾问或投资顾问，详想商讨协助子女置业的最佳方法。经过周详考虑的安排可以发挥关键作用，让您在保护自己的金钱之馀，并可协助子女实现其财务目标。

① Tess Kalinnowski 于 2016年4月21日在多伦多星报的撰文 Average new GTA house tops $1M for first time (大多伦多地区的新屋平均价格首次突破100万元)，于2016年7月20日在网页 thestar.com/business/2016/04/21/average-new-gta-house-tops-1m-for-first-time.html 取得的资料。
CBC 于 2016年5月3日的报道 Vancouver area benchmark house price now $1.4M, up 30% in 1 year (温哥华地区基准房价现为140万元，于1年间升30%)，于2016年8月5日在网页 cbc.ca/news/canada/british-columbia/vancouver-real-estate-house-prices-1.3564528 取得的资料。
② CBC 于 2015年12月11日的报道 Bill Morneau tightens mortgage rules on homes over $500K (莫奈对价格逾50万元的房屋收紧按揭规则)，于2016年8月8日在网页 http://www.cbc.ca/news/politics/morneau-home-ownership-finance-1.3360610 取得的资料。